Encadrement des loyers : l'échéance de novembre 2026
L'encadrement des loyers, mis en place à titre expérimental dans plusieurs grandes agglomérations, arrive à son terme à la fin du mois de novembre 2026. Selon les informations disponibles, une prolongation de deux ans a été votée par le Sénat, mais le texte n'est pas définitif : il doit repasser devant l'Assemblée nationale, avec une échéance annoncée autour du 19 novembre. Si aucun vote définitif n'intervient avant la date d'expiration, le dispositif s'éteindrait.
Pour les gestionnaires et les agents en location, cette incertitude pose un vrai problème pratique : que mettre dans un bail signé la semaine prochaine, et comment répondre à un propriétaire qui demande ce qui l'attend ? Voici les points à connaître, et la manière de s'y préparer en s'appuyant sur une formation continue de 42 heures régulière.
Où en est le calendrier ?
L'expérimentation a été instaurée par la loi ELAN de 2018, pour une durée de cinq ans, puis relancée dans un nouveau cycle qui s'achève en novembre 2026. Les sources divergent d'un jour sur la date exacte : certaines retiennent le 23 novembre, d'autres le 24. Plutôt que de vous fier à une date approximative, consultez le Journal officiel et les sites du Parlement.
Le projet en cours vise une prolongation de deux ans, dans une version décrite comme minimaliste : le dispositif resterait limité aux territoires déjà concernés, sans rouvrir les candidatures. Les organisations de propriétaires, UNPI, UNIS et SNPI notamment, demandent au contraire de ne pas poursuivre l'expérimentation. Aucun scénario n'est donc acquis à ce stade, et il serait imprudent de bâtir une politique d'agence sur une hypothèse unique.
Il faut donc raisonner en trois scénarios : la prolongation est votée dans les temps, elle est votée avec un décalage qui crée une courte interruption, ou elle n'est pas votée et le dispositif prend fin. Chacun a des conséquences différentes sur les baux en cours et sur les baux à venir.
Rappel du mécanisme dans les territoires concernés
Dans les territoires où l'encadrement s'applique, un arrêté préfectoral fixe chaque année, par secteur géographique et par catégorie de logement, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf si un complément de loyer exceptionnel est justifié par des caractéristiques particulières du logement.
Le bail doit mentionner ces trois valeurs, ainsi que le montant du complément de loyer le cas échéant. Les annonces doivent elles aussi indiquer le loyer de référence majoré et le montant du complément. Un oubli à cette étape est une cause fréquente de contentieux : le locataire peut contester le complément ou demander la mise en conformité du loyer.
Pour le gestionnaire, la difficulté est double : choisir la bonne ligne du barème (secteur, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non), puis justifier un éventuel complément, qui doit reposer sur des éléments exceptionnels de localisation ou de confort, non pris en compte dans le référentiel.
Les conséquences pour la gestion locative
Quelle que soit l'issue, la fin ou la prolongation du dispositif aura des effets concrets. Voici les principaux points à anticiper.
Les baux en cours. En principe, un bail conclu pendant la période d'encadrement reste soumis aux règles applicables à sa date de signature. La révision annuelle suit l'IRL, indépendamment de l'encadrement. Vérifiez néanmoins, au cas par cas, les effets d'une éventuelle sortie du dispositif au renouvellement ou en cas de relocation.
Les relocations. Si l'encadrement cessait, le loyer d'une relocation serait de nouveau fixé librement dans le respect du droit commun, avec des restrictions résiduelles selon les zones, comme l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue.
Les mandats. Les propriétaires pourraient demander de revoir leur stratégie de loyer. Il vaut mieux leur présenter des scénarios chiffrés plutôt que des promesses.
Les annonces et les documents. Les mentions obligatoires liées à l'encadrement ne devront pas être supprimées avant que la situation juridique soit clarifiée.
Dans l'attente, la prudence commande de continuer à appliquer les règles actuelles jusqu'à la date d'expiration confirmée, puis de s'aligner sur le texte publié. Ne retirez pas un dispositif de contrôle en agence parce qu'une rumeur annonce sa fin.
Ce qu'il faut dire aux propriétaires
Aux bailleurs inquiets comme à ceux qui espèrent une libéralisation, la réponse est la même : le droit applicable est celui en vigueur à la date de signature du bail. Un loyer fixé trop haut aujourd'hui expose à une réduction ou à un contentieux ; un loyer correctement calculé protège le bailleur. Attendre la fin supposée du dispositif pour louer plus cher est un pari risqué, tant que la loi n'a pas changé.
Sécuriser ses pratiques en attendant la décision
Dans cette phase d'incertitude, trois précautions permettent de limiter les risques :
Documenter chaque calcul. Conservez la fiche de calcul du loyer de référence, le secteur retenu et les justificatifs du complément de loyer, le cas échéant.
Dater précisément la signature. En cas de bascule réglementaire, la date de signature du bail détermine le régime applicable. Évitez les antidatations et les signatures reportées de façon informelle.
Surveiller les sources officielles. Journal officiel, communiqués des fédérations et publications des préfectures donnent l'état du droit. Les articles de presse, y compris celui-ci, ne remplacent pas le texte.
Cette veille doit être organisée : un seul référent, une revue hebdomadaire jusqu'à la clarification du calendrier et une note interne diffusée à l'équipe. Les négociateurs en location sont les premiers interrogés par les candidats locataires et par les bailleurs ; ils doivent tenir un discours cohérent.
Un exemple de bail à sécuriser
Un bail est signé le 20 novembre pour un deux-pièces meublé. Le gestionnaire retient le loyer de référence majoré applicable à la date de signature, vérifie que le loyer demandé ne le dépasse pas, et consigne le calcul dans le dossier. Quelle que soit la décision du Parlement quelques jours plus tard, le bail repose sur une base solide et documentée, ce qui limite le risque de contestation ultérieure.
Pourquoi l'actualité réglementaire justifie la formation continue
L'épisode de l'encadrement illustre bien pourquoi le législateur a rendu la formation continue obligatoire : les règles de la location évoluent vite, parfois à quelques jours d'échéance, et une erreur d'application coûte cher en remboursements, en contentieux et en image. Un professionnel qui se forme régulièrement acquiert la méthode pour lire un texte, identifier les dates d'application et adapter ses documents.
Pour que cette veille ne dépende pas de votre emploi du temps, le plus efficace reste de suivre un parcours structuré qui actualise vos connaissances en droit locatif, en déontologie et en réglementation. Découvrez le Pack 42h d'Immoforma, qui permet de valider vos 42 heures sur 3 ans en ligne. Pour les équipes, notre pack 42h en ligne offre un suivi simple des heures et des attestations, utile pour garder une trace de chaque mise à jour réglementaire suivie par vos collaborateurs. Vous disposerez ainsi d'une équipe à jour, capable d'expliquer calmement la situation aux propriétaires comme aux locataires, et de la traduire en gestes professionnels concrets au quotidien. Quelle que soit la décision du Parlement, vous serez prêt à l'appliquer.