Lorsqu'un locataire occupe un logement, il a l'obligation de le maintenir en bon état d'usage. Cependant, des dégradations peuvent survenir au cours de la location, que ce soit par accident ou par négligence. Explorons en détail les obligations du locataire en cas de logement dégradé. Quelles sont les responsabilités légales du locataire ? Quelles sont les mesures à prendre pour éviter les dégradations ? Quelles sont les démarches à suivre en cas de sinistre ?
Enfin, quels sont les risques encourus par le locataire responsable ?
La loi impose au locataire certaines obligations concernant l'entretien du logement loué. Ces obligations sont définies dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire a pour devoir de maintenir le logement en bon état et de le restituer dans le même état qu'il l'a reçu, à l'exception de l'usure normale due à la durée de la location.
Voici les principales obligations du locataire en matière d'entretien du logement :
Le maintien en bon état du logement : le locataire doit prendre soin du logement et l'entretenir régulièrement.
Les petites réparations : le locataire doit prendre en charge les petites réparations courantes, tel que le remplacement de vitres cassées, les réparations de robinetterie, le rebouchage de trous dans les murs, etc.
L'entretien des équipements : le locataire est responsable de l'entretien courant des équipements fournis avec le logement, comme les appareils électroménagers, la chaudière, les installations sanitaires, etc.
L'hygiène et la propreté : le locataire est responsable de l'hygiène et de la propreté du logement. Il doit veiller à ce que celui-ci soit propre et en bon état d'entretien.
La conformité de l'utilisation du logement : le locataire doit utiliser le logement conformément à sa destination et aux règles d'usage définies dans le contrat de location.
La meilleure façon de gérer les détériorations du logement est de les prévenir dès le début de la location. Voici quelques conseils pour prévenir les dommages et les sinistres :
Faire un état des lieux détaillé : avant l'emménagement, le locataire et le propriétaire (ou son représentant) doivent réaliser un état des lieux détaillé. Cela permettra de déterminer l'état du logement à l'entrée du locataire et de recenser d'éventuels dommages existants.
Souscrire une assurance habitation : le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation pour couvrir les dommages qu'il pourrait causer au logement loué. Cette assurance permet également de se protéger contre les sinistres tels que les incendies ou les dégâts des eaux.
Entretenir régulièrement le logement : un entretien régulier du logement permet de prévenir les dégradations et d'identifier rapidement d'éventuels problèmes avant qu'ils ne s'aggravent.
Respecter les règles d’usage : le locataire doit respecter les règles d'usage du logement et éviter toute utilisation abusive ou négligente.
Malgré toutes les précautions prises, des détériorations peuvent survenir pendant la location. Dans ce cas, le locataire doit réagir de manière appropriée.
En premier lieu, il convient de signaler rapidement les dégâts au propriétaire. Dès que le locataire constate des dégâts, il doit en informer le propriétaire par écrit. Cette notification peut se faire par courrier recommandé avec accusé de réception.
Ensuite, le locataire est dans l’obligation de réparer les dégradations dues à son fait. Ce qui veut dire que, si les dommages sont dus à une mauvaise utilisation ou à une négligence de sa part, il est de sa responsabilité de les réparer à ses frais.
Puis, il faut bien sûr déclarer le sinistre à l'assurance. En effet, si les dégradations sont causées par un sinistre couvert par l'assurance habitation du locataire, celui-ci doit déclarer le sinistre à son assureur dans les délais prévus, et celui-ci pourra venir constater les dégâts et décider de la prise en charge ou non des travaux de réparation.
Enfin, si des réparations importantes sont nécessaires, le locataire doit organiser les travaux avec le propriétaire et/ou son assurance. Une fois les travaux réalisés, le locataire devra fournir les justificatifs de dépenses au propriétaire.
C’est pour cela qu’il est conseillé de conserver des preuves des dommages constatés, comme des photos, des devis de professionnels ou des témoignages éventuels, en cas de litige ultérieur.
Si le logement présente des dégradations à la fin du bail, le locataire peut être tenu pour responsable et être amené à réparer ou indemniser les dommages causés. Les conséquences peuvent varier selon la gravité des dégâts.
Si ceux-ci sont mineurs et entrent dans le cadre de l'usure normale, le locataire n'a pas d'obligation de réparation. Toutefois, il est tenu de restituer le logement en bon état de propreté.
En revanche, si les dégradations sont dues à une faute du locataire, celui-ci doit réparer les dommages ou prendre en charge les frais de réparation. Il pourra alors être nécessaire de faire appel à un professionnel pour certaines réparations complexes.
Si le locataire est tenu pour responsable des dégradations, le propriétaire peut procéder à une déduction sur le dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation. De plus, en cas de dégradations importantes causées par le locataire, le propriétaire peut engager une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
D'après un arrêt du 8 mars 2023, la Cour de cassation a clairement établi que le locataire qui restitue les locaux en mauvais état peut être tenu responsable de plus que la simple remise en état. En effet, si le propriétaire a dû relouer le logement à un nouveau locataire à des conditions avantageuses pour compenser les dégradations constatées, il peut légitimement invoquer un préjudice contre l'ancien locataire. Même si l'ancien locataire a effectué le paiement des frais de remise en état des lieux dégradés, cela ne suffit pas à réparer intégralement le préjudice subi par le propriétaire qui a dû concéder des conditions défavorables lors de la nouvelle location.
Toutefois, la Cour de cassation rappelle que dans ce contexte, l'exception liée à la vétusté des éléments du logement, due à l'effet du temps, doit être prise en compte. Ainsi, les sommes dues par l'ancien locataire peuvent être réduites en fonction de cette vétusté. En d'autres termes, le locataire n'est pas tenu de payer pour les réparations dues à la simple usure du logement. Son obligation d'entretien ne l'oblige pas à remettre le logement à neuf, à moins qu'une clause spécifique du bail le précise.
Le locataire a la possibilité de se dégager de sa responsabilité s'il parvient à apporter la preuve que les dégradations ou les pertes ont été causées par un cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, le locataire ne sera pas tenu responsable des dégradations causées par des infiltrations d'eau et d'humidité, dont la généralisation à l'ensemble de l'immeuble démontre qu'elles ne sont pas liées à l'occupation du logement, et dont il est impossible de prouver l'origine et la date de survenance.
