Fraude au DPE : contrôles et responsabilité de l'agent
Le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable, et il pèse directement sur le prix, la location et la négociation. Cette importance a un revers : les DPE complaisants, rédigés sans visite sérieuse ou avec des données gonflées ou minorées, ont alimenté de nombreux litiges. Les pouvoirs publics ont annoncé ces derniers temps un renforcement des contrôles et des sanctions. Pour l'agent qui transmet ce document à un acquéreur ou à un locataire, la question se pose : jusqu'où va ma responsabilité ? Y répondre fait partie des compétences que la formation continue de 42 heures permet d'entretenir.
Ce que change le durcissement des contrôles
Selon les informations disponibles, le gouvernement a annoncé plusieurs mesures contre la fraude au DPE : augmentation du nombre de contrôles des diagnostiqueurs, allongement des durées de suspension en cas de manquement avéré, plafonnement du nombre de diagnostics qu'un professionnel peut réaliser sur une année, et dispositifs destinés à vérifier que le diagnostic a bien été réalisé sur place, notamment par la géolocalisation. Les sources n'indiquent pas toutes les mêmes dates d'application, ni les mêmes chiffres : avant de citer un seuil ou une durée à un client, il est prudent de vérifier le texte publié au Journal officiel.
L'idée générale est claire. Le DPE ne doit plus être un document de complaisance. Un diagnostiqueur qui valide une classe sans avoir examiné le logement, ou qui applique des données de façade, s'expose à des suspensions, voire à des poursuites. Les propriétaires qui transmettent volontairement des informations erronées au diagnostiqueur pour obtenir une meilleure lettre sont également visés par le dispositif annoncé.
Pour le marché, cette évolution est plutôt favorable : un DPE plus fiable réduit les discussions de dernière minute et les renégociations de prix après le compromis. Mais elle déplace aussi l'attention sur tous les maillons de la chaîne, dont l'agent qui diffuse l'information.
Fraude ou simple erreur : comment repérer un DPE douteux
L'agent n'est pas diagnostiqueur et on ne lui demande pas de refaire le calcul. En revanche, il est un professionnel de l'immobilier et connaît les biens qu'il commercialise. Certains signaux doivent attirer son attention :
une classe très éloignée de celle de logements comparables du même immeuble (même année de construction, même système de chauffage) ;
un diagnostic qui mentionne des équipements que vous n'avez pas vus lors de la visite, ou qui en ignore d'évidents (isolation des combles, double vitrage, pompe à chaleur) ;
un propriétaire qui demande un nouveau DPE « à refaire jusqu'à obtenir une meilleure lettre » ;
un diagnostic réalisé à distance ou en quelques minutes, d'après le propriétaire lui-même ;
des consommations annoncées qui contredisent les factures que le vendeur ou le bailleur vous a montrées.
Face à un doute, ne vous contentez pas de transmettre. Demandez au propriétaire des justificatifs (factures de travaux, notice d'équipement), vérifiez la certification du diagnostiqueur et, si l'écart vous paraît important, suggérez un second avis. Cette démarche n'est pas une accusation : c'est la protection de la vente et de votre mandat.
Un exemple concret : vous recevez un mandat pour un appartement des années 1970, chauffé à l'électricité, classé D alors que deux biens voisins déjà vendus étaient classés F. Les différences existent, mais le sujet mérite une question au propriétaire avant publication. Si vous diffusez la classe D sans vérification et que l'acquéreur obtient une expertise contraire, la discussion se portera aussi sur votre rôle.
La responsabilité de l'agent qui transmet un DPE
C'est le point le plus délicat, et il faut le traiter avec prudence. Le diagnostiqueur est en principe mandaté par le propriétaire, et c'est lui qui engage sa responsabilité sur le contenu de son diagnostic. L'acquéreur n'a pas de contrat avec lui, mais peut agir en responsabilité s'il subit un préjudice.
Concernant l'agent, plusieurs commentaires juridiques publiés indiquent qu'il peut être mis en cause, à côté du diagnostiqueur, lorsqu'il a diffusé un DPE inexact. Le fondement exact dépend des circonstances et il reste à apprécier au cas par cas par les juges. Ce qu'il faut retenir, c'est la logique : l'agent est un professionnel tenu d'un devoir d'information et de conseil envers ses clients, et il ne peut pas se retrancher derrière le seul document fourni si des éléments lui permettaient de douter de sa fiabilité.
Dans la pratique, on peut distinguer trois niveaux :
Sans élément de doute : l'agent transmet un DPE d'apparence régulière, après vérification de ses mentions de base (date, validité, identité et certification du diagnostiqueur). Sa responsabilité est difficile à engager.
Avec élément de doute : une incohérence visible ou connue de l'agent. Ne pas la signaler ou ne pas la faire vérifier fragilise sa position.
Avec connaissance de la fraude : la situation est évidemment la plus grave, et peut aller bien au-delà du litige civil.
Consulter un avocat ou l'assureur en responsabilité civile professionnelle en cas de dossier sensible reste le bon réflexe. Ce n'est pas aux articles de blog de trancher ce que la jurisprudence doit préciser.
Pour un gestionnaire locatif, l'enjeu est comparable. Un DPE erroné transmis à un locataire peut remettre en cause l'information donnée au moment du bail, et un bailleur qui découvre l'erreur plus tard se tournera vers son mandataire. Mieux vaut donc intégrer la vérification du diagnostic dès l'entrée du bien en gestion, et la consigner dans le dossier, plutôt que de la découvrir au moment d'un différend avec un occupant ou un propriétaire mécontent.
Des réflexes simples pour sécuriser vos dossiers
Quelques gestes suffisent à réduire fortement le risque, sans alourdir inutilement votre quotidien :
demandez systématiquement le DPE complet, pas seulement la première page, et contrôlez sa date, sa durée de validité et le numéro d'enregistrement ;
vérifiez que le diagnostiqueur dispose d'une certification en cours, auprès de l'organisme certificateur ;
conservez dans le dossier du bien les échanges où vous avez posé une question et la réponse du propriétaire ;
évitez de commenter oralement la classe énergétique comme une garantie : renvoyez au document ;
formalisez dans le mandat l'engagement du propriétaire à fournir des informations exactes et complètes ;
sensibilisez vos équipes : un négociateur junior doit savoir à qui remonter un doute.
Ces réflexes protègent aussi votre image. Une agence connue pour la rigueur de ses dossiers inspire confiance, notamment auprès des acquéreurs échaudés par les mauvaises surprises.
La formation continue comme réponse pratique
Les règles autour du DPE bougent vite : méthode de calcul, calendrier de location, contrôles, mentions dans les annonces. Il est difficile de suivre ces évolutions entre deux visites. La loi Hoguet a prévu un rendez-vous régulier avec la mise à jour des connaissances : 42 heures sur 3 ans, soit 14 heures par an. C'est l'occasion de remettre à plat vos pratiques et de partager un langage commun avec votre équipe.
Avec le Pack 42h, vous suivez cette formation en ligne, au moment qui vous convient, et vous pouvez valider vos 42 heures sur 3 ans sans désorganiser votre agenda. Si la sécurisation de vos diagnostics fait partie de vos priorités pour l'année, découvrez le programme et inscrivez-vous sur la page de notre pack 42h en ligne.