L'occupation sans droit ni titre désigne la situation où une personne occupe un bien immobilier (terrain, bâtiment, appartement, etc.) sans en avoir l'autorisation légale ou contractuelle. Cette occupation se fait donc en dehors de tout droit de propriété, de location ou de toute autre autorisation légale d'usage.
En d'autres termes, lorsque quelqu'un s'approprie ou utilise un bien sans détenir de titre de propriété, sans avoir signé de bail ou sans l'accord du propriétaire, cette personne est considérée comme occupant sans droit ni titre.
L'occupation sans droit ni titre est considérée comme illégale et constitue une violation des droits du propriétaire légitime du bien.
Cette situation s’applique non seulement à la propriété d’une personne privée, mais aussi à celle d’une personne publique, comme une collectivité. La propriété concernée peut être un parc, un terrain communal, un bâtiment utilisé ou non, etc.
Dans un arrêt datant de 2011, le Conseil d’État a confirmé que l’occupant, même non autorisé, est censé payer une indemnité d’occupation.
L'occupation sans droit ni titre peut être caractérisée dans différentes situations :
On peut rencontrer ce que l’on appelle :
L’usage abusif du bien d'autrui, c’est-à-dire l’utilisation du bien d'autrui sans avoir obtenu l'autorisation nécessaire (par exemple, en occupant une résidence secondaire sans accord du propriétaire). Elle est à distinguer de l’occupation après la fin d'un contrat de location. Dans cette occurrence, un locataire continue d'occuper un bien immobilier après l'expiration ou la résiliation du contrat de location, sans avoir signé un nouveau bail ou obtenu une prolongation d'occupation. On peut rapprocher de ce cas celui, assez fréquent, de la sous-location illégale.
Dans ces derniers cas, les fautifs n’ont parfois pas conscience de l’illégalité de leur comportement si leur situation antérieure était régulière. En effet, dans la grande majorité, le bail régulier s’est éteint alors que la situation de fait, elle, a survécu.
Ces situations sont donc à envisager différemment de celle qui vient spontanément à l’esprit, c’est-à-dire le squat : lorsqu'une personne s'installe dans un bâtiment ou une propriété immobilière sans autorisation du propriétaire et sans contrat de location. Elle est à considérer comme un cas particulier, car l’occupation illégale est ici souvent liée à une effraction ; en effet les occupants ont fréquemment dû briser ou fracturer porte ou fenêtre pour entrer dans les lieux. Il y a donc eu volonté délibérée de commettre cette infraction. Ce sera aussi la caractéristique de l’usurpation de bien immobilier, quand une personne s'approprie un bien immobilier appartenant à quelqu'un d'autre, en prétendant être le propriétaire légitime.
C’est là où l’on pénètre sur le terrain pénal, puisque le squat peut entraîner une amende associée à une peine d’emprisonnement.
Nous venons de voir que bien souvent l’occupation sans droit ni titre découle de l’extinction d’un contrat régulier sans que son bénéficiaire libère les lieux. Le locataire, ou plutôt, l’ex-locataire, sera alors considéré comme « déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ». Par conséquent, il n'a plus les mêmes protections légales qu'un locataire régulier et peut être expulsé plus rapidement.
En toute occurrence, l'occupation sans droit ni titre peut avoir différentes conséquences sur un contrat de bail, selon la nature de l'occupation illégale et les circonstances spécifiques.
La plupart du temps, elle donne lieux à des conclusions telles que l’expulsion du locataire, la résiliation du bail pour violation des termes du contrat, l’engagement des procédures légales pour récupérer la possession paisible du bien, ou, enfin, comme dit précédemment, des procédures pénales dans les cas de squat ou d’usurpation de bien. On peut ici évoquer la loi « anti-squat » votée le 14 juin 2023 qui prévoie jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
Enfin si l'occupation sans droit ni titre a causé des dommages au bien immobilier, l'occupant illégal peut être tenu responsable des coûts de réparation.
Si un propriétaire est victime d'une occupation sans droit ni titre de sa propriété, voici quelques conseils pour agir de manière efficace et légale :
Avant de prendre quelque mesure que ce soit, assurez-vous qu'il s'agit bien d'une occupation sans droit ni titre. Vérifiez les documents et contrats de location existants, et identifiez clairement l'occupant illégal.
Éviter à tout prix l'affrontement direct : il est essentiel de ne pas essayer de résoudre la situation par la force ou l'intimidation, car cela pourrait entraîner des problèmes légaux supplémentaires pour le propriétaire. Dans tous les cas, il faut agir dans le cadre légal et les procédures appropriées.
Pour cela, le premier reflexe sera de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier qui vous conseillera sur la meilleure approche pour résoudre le problème et protéger vos droits en tant que propriétaire.
Si l'occupation illégale concerne un locataire dont le contrat de bail a expiré ou a été résilié, engagez rapidement une procédure d'expulsion en respectant les délais et les formalités prévues par la loi. L'avocat pourra vous guider dans cette démarche.
Si l'occupation sans droit ni titre est liée à un squat ou à une usurpation de bien, signalez le cas aux autorités compétentes : en premier lieu, à la police. Encore une fois, en aucun cas les propriétaires de logement squattés ne doivent intervenir directement sous peine de s'exposent à une peine d'emprisonnement et au paiement d'une amende. Pour faire fuir les squatteurs, il faut d'abord chercher à savoir, par exemple auprès du voisinage, s'ils occupent le logement depuis moins de 48 heures. Si c'est le cas, il s'agit d'un flagrant délit : la police peut donc intervenir après un dépôt de plainte et les faire expulser. À défaut, c'est la justice qui devra être saisie. Au moment du dépôt de plainte, les propriétaires du bien squatté devront présenter des justificatifs attestant leur droit.
Il faut donc documentez soigneusement toutes les preuves de l'occupation illégale, y compris les témoignages, les photographies et toute correspondance avec l'occupant illégal.
Il faudra surtout faire preuve de patience et de persévérance. Les procédures légales prennent du temps.
Pour pouvoir faire expulser les personnes qui se sont installées chez vous sans droit ni titre, il faut se prévaloir d’une décision de justice. Nous ne parlons plus ici des squatteurs déjà évoqués.
Pour obtenir une décision de justice, il convient de saisir le tribunal du lieu de l’immeuble afin de mettre en œuvre une procédure d’expulsion. Attention, le tribunal à saisir diffère selon qu’il s’agit d’un immeuble d’habitation ou d’un autre lieu tel qu’un garage.
Le juge peut alors ordonner l’expulsion en assortissant néanmoins sa décision d’un délai pouvant aller de trois mois à trois ans. Pour fixer le délai, le juge tient compte de « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».
L’assistance d’un avocat est donc vivement conseillée afin qu’il puisse mettre en lumière les difficultés dues à cette occupation illicite.
En principe, un commandement de quitter les lieux est délivré par huissier aux occupants. Celui-ci fait courir un délai de 2 mois.
À l’expiration de ce délai, les occupants devront avoir quitté les lieux, faute de quoi le concours de la force publique peut être demandé. Il sera procédé alors à une expulsion forcée (attention toutefois à la trêve hivernale qui empêche d’expulser un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars).
Enfin restez conscient que vous demeurez responsable d’un éventuel défaut d’entretien de votre propriété, qu’elle soit occupée illégalement ou non ; en effet, le droit de propriété du bien se dissocie d’autres éléments juridiques comme la responsabilité civile.
