Passoires thermiques : annonces et calendrier de location
Pour un agent immobilier, la lettre inscrite sur le diagnostic de performance énergétique n'est plus un simple détail technique. Elle conditionne la commercialisation d'un bien, sa valeur, le loyer que le propriétaire peut demander et, de plus en plus, la possibilité même de le louer. En 2026, le sujet revient au premier plan avec la modification de la méthode de calcul pour les logements chauffés à l'électricité, qui a fait évoluer la classe de certains biens. Pour suivre ces règles sans erreur, la formation continue obligatoire de 42 heures reste le moyen le plus simple de mettre ses connaissances à niveau.
Le calendrier d'interdiction de location : ce qui est déjà en vigueur et ce qui arrive
Le calendrier découle de la loi Climat et Résilience. Il repose sur la notion de logement « décent » : un logement trop énergivore ne peut plus être proposé à la location d'habitation principale. Les étapes sont les suivantes, pour la France métropolitaine :
les logements les plus énergivores, classés G, ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 ;
les logements classés F seront concernés à compter du 1er janvier 2028 ;
les logements classés E seront concernés à compter du 1er janvier 2034.
Les territoires d'outre-mer relèvent d'un calendrier distinct, et certaines situations particulières (copropriété, contraintes patrimoniales) font l'objet de règles spécifiques. Dans le doute, mieux vaut se reporter au texte officiel plutôt qu'à une fiche synthétique.
À cette interdiction progressive s'ajoute le gel des loyers des passoires thermiques, en vigueur depuis août 2022 : le bailleur d'un logement classé F ou G ne peut pas augmenter le loyer, que ce soit à la relocation ou au renouvellement du bail. Concrètement, un propriétaire qui vous confie la mise en location d'un appartement classé F ne pourra pas aligner le loyer sur ceux du quartier si le bien a été loué moins cher auparavant.
2026 : la réforme du calcul du DPE et ses effets sur les portefeuilles
L'actualité de l'année tient à la révision du coefficient de conversion appliqué à l'électricité dans le calcul du DPE, entrée en application au 1er janvier 2026. Selon les informations disponibles, cette évolution a fait gagner une classe à une partie des logements chauffés à l'électricité, qui sortaient ainsi du périmètre des passoires thermiques. Les estimations du nombre de logements concernés varient selon les sources, de l'ordre de plusieurs centaines de milliers : il est donc préférable de ne pas citer de chiffre précis à un client sans en indiquer l'origine.
Pour l'agent, l'effet pratique est double. D'une part, des DPE établis avant cette date peuvent ne plus refléter la situation actuelle du bien, ce qui doit vous conduire à vérifier leur validité avec le propriétaire. D'autre part, un bien reclassé peut retrouver une marge de manœuvre pour la location ou la négociation, mais seulement si le diagnostic a été effectivement mis à jour par un diagnostiqueur certifié. Un bailleur ne peut pas se contenter de « penser » que son bien a changé de classe.
Ce type de réforme illustre bien pourquoi la veille réglementaire fait partie du métier. Un négociateur qui continue de présenter un appartement comme interdit à la location alors qu'il a été reclassé perd un mandat ; celui qui affirme l'inverse sans vérification s'expose à un litige. Se former régulièrement, par exemple en validant vos 42 heures sur 3 ans, permet de rester aligné sur ces changements sans les découvrir au moment d'un rendez-vous.
Les mentions obligatoires dans les annonces
L'annonce immobilière est le premier lieu où l'agent engage sa responsabilité. Pour un bien en vente ou en location, elle doit faire apparaître la classe énergétique issue du DPE. Pour les logements classés F ou G, une mention supplémentaire est requise : le bien doit être signalé comme un « logement à consommation énergétique excessive ». Cette obligation vise toutes les annonces, qu'elles soient publiées sur un portail, sur le site de l'agence, dans la presse ou en vitrine.
Les points de vigilance les plus fréquents sont les suivants :
diffuser une annonce avant d'avoir reçu le DPE, alors que le bien est déjà proposé sur les portails ;
reprendre une ancienne annonce sans actualiser la classe après un nouveau diagnostic ;
omettre la mention « à consommation excessive » dans une annonce en vitrine ou dans un support papier ;
indiquer des estimations de dépenses énergétiques sans préciser leur période de référence.
Des sanctions administratives peuvent être prononcées en cas de manquement aux obligations d'information du consommateur. Les montants varient selon la nature de l'infraction et la qualité de la personne sanctionnée : consultez les textes à jour avant de communiquer un chiffre à un mandant. Le plus sûr consiste à intégrer dans votre processus interne une vérification systématique avant toute publication : DPE reçu, daté, valide, classe saisie correctement, mention complémentaire ajoutée si nécessaire.
Comment conseiller un propriétaire bailleur ou vendeur
La question qui revient le plus souvent en rendez-vous est simple : « mon bien est classé F, que dois-je faire ? » La réponse de l'agent ne doit pas se limiter à rappeler l'interdiction à venir. Elle doit organiser une décision. Voici une trame de conseil utilisable :
Vérifier le DPE : date, validité, cohérence avec l'état réel du logement, éventuel impact du changement de méthode de calcul.
Évaluer l'horizon : un bien F loué aujourd'hui peut continuer à l'être jusqu'à l'échéance de 2028, mais la relocation et la valeur à la revente s'en ressentent déjà.
Chiffrer les travaux avec un professionnel, et orienter vers un accompagnement adapté plutôt que de promettre des aides dont vous ne maîtrisez pas les conditions.
Intégrer la décote probable dans l'estimation si le propriétaire souhaite vendre sans rénover.
Cette posture de conseil protège les deux parties. Le propriétaire dispose d'éléments pour arbitrer, et vous évitez de lui laisser croire que la situation est stable. En cas de contentieux, la trace écrite de vos recommandations (compte rendu de visite, courriel après estimation) constitue une preuve précieuse.
Pour les gestionnaires locatifs, le sujet est plus pressant encore. Un portefeuille comprenant des logements F ou G suppose un plan : recensement des biens, échéancier, information régulière des propriétaires, anticipation des congés et des relocations. Ceux qui arrivent à 2028 sans avoir préparé ce travail devront gérer des vacances locatives subies, alors qu'une préparation en amont permet de choisir les biens à rénover en priorité.
Pourquoi se former en continu sur ces sujets
La performance énergétique cumule trois caractéristiques qui rendent la formation indispensable : des textes qui évoluent, des échéances progressives et une responsabilité directe du professionnel à chaque annonce. Une erreur sur une mention ou une classe se voit immédiatement, y compris par un concurrent ou un acquéreur attentif.
C'est précisément le rôle de la formation continue imposée par la loi Hoguet : 42 heures sur 3 ans, soit 14 heures par an, pour les titulaires de la carte professionnelle et leurs collaborateurs concernés. Plutôt que d'attendre la fin de la période triennale, mieux vaut répartir l'effort et choisir des modules qui répondent à vos besoins réels, dont la réglementation énergétique fait partie.
Le Pack 42h d'Immoforma vous permet de suivre cette formation en ligne, à votre rythme, sans bloquer vos journées de visites ni vos rendez-vous de mandat. Si vous n'avez pas encore planifié vos heures de l'année, c'est le bon moment : retrouvez le détail du programme et inscrivez-vous sur la page de notre pack 42h en ligne.