Le pacte de préférence dans une vente

Qu’est-ce que le pacte de préférence ?

À la suite de la réforme introduite par l'ordonnance du 10 février 2016, le pacte de préférence est désormais défini comme un contrat unilatéral. Selon les articles 1123 et 1124 du Code civil, il implique qu'une partie, le promettant, s'engage à accorder prioritairement à son bénéficiaire le droit de traiter avec lui s'il décide de contracter.

Le pacte de préférence trouve principalement application dans le cadre d’une vente immobilière. En d'autres termes, le promettant assume la responsabilité d’offrir en priorité la vente de son bien au bénéficiaire, dans le cas où il déciderait de le mettre en vente.

Le promettant s'engage essentiellement à ne pas vendre le bien à un tiers sans l'avoir préalablement proposé au bénéficiaire. Par conséquent, le pacte de préférence limite la liberté contractuelle du promettant en restreignant ses droits et en le contraignant à assumer ses obligations.

En revanche, le bénéficiaire n'est pas contraint de conclure le contrat. Il n'a aucune obligation d'accepter l'offre du promettant. Ainsi il conserve une liberté d'action sans être tenu de façon juridique d'honorer la promesse du vendeur.

Quelles sont les conditions de validité du pacte de préférence ?

Le pacte de préférence est soumis à certaines conditions de validité, tel que prévu par l'article 1128 du Code civil. Pour qu'il soit valable, il faut que les parties consentent librement et possèdent la capacité de contracter. De plus, cet accord doit être licite et clairement défini.

Possédant le statut d'avant-contrat, le pacte de préférence doit spécifier la nature, l'objet et le contenu du contrat définitif à venir. Cependant, aucune exigence spécifique n'est imposée concernant le prix, la publicité ou la durée de cet accord.

La détermination du prix du bien n'est en effet pas nécessairement requise, car le pacte de préférence concerne le consentement des parties en vue d'un contrat futur. La Cour de cassation a d'ailleurs précisé qu'il n'était pas dans la nature de cet arrangement de fixer le prix à l'avance, car celui-ci sera décidé ultérieurement si le promettant choisit de conclure le contrat.

En ce qui concerne la durée du pacte de préférence, aucune exigence spécifique n'est imposée, mais il faut éviter les engagements perpétuels, conformément aux principes de la prohibition des contrats à durée indéterminée.

Enfin, concernant la publicité, bien qu'elle soit obligatoire pour la promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers, elle n'est pas requise pour la validité du pacte de préférence. Cela s'explique par le fait que le consentement définitif entre les parties n'est pas encore établi, ce qui rend les formalités de publicité inutiles.

Quel est l’effet du pacte de préférence ?

L’effet du pacte à l’égard du promettant

Le pacte de préférence oblige le promettant à accorder en priorité au bénéficiaire la possibilité de contracter avant tout tiers. Le promettant ne peut donc solliciter un autre acquéreur tant que le bénéficiaire n’a pas été informé de cette intention de vente.

Cependant, si le bénéficiaire décide de refuser l’offre, le promettant peut librement chercher à traiter la promesse de vente avec un tiers.

L’effet du pacte à l’égard du bénéficiaire

Le pacte de préférence confère une exclusivité au bénéficiaire, lui donnant ainsi la priorité si le promettant décide de conclure le contrat définitif.

Cependant, le bénéficiaire reste libre de décider s’il souhaite ou non conclure l’acte de vente lorsque le promettant exprime son désir d’établir le contrat. Il ne s’agit donc que d’une option pour le bénéficiaire, qui lui permet de prévaloir sur tout tiers en cas de désir de vente de la part du promettant.

Quelles sont les sanctions en cas de violation du pacte de préférence ?

Quels sont les droits du bénéficiaire lorsque le promettant décide de conclure le contrat définitif avec un tiers, en violation de son engagement ?

En principe, lorsque le contrat est conclu avec un tiers en violation du pacte de préférence, le bénéficiaire ne peut réclamer que des dommages et intérêts. Néanmoins, s’il parvient à démontrer que le tiers était au courant de l’existence du pacte et de son intention de s’en prévaloir, il peut demander au juge de faire jurisprudence e d’être substitué aux droits du tiers dans le contrat et d’obtenir la nullité du contrat conclu avec le tiers.

La connaissance par le tiers de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir doit s’apprécier au jour où le tiers conclut le contrat. Cette situation engendre une certaine incertitude pour le tiers. Doit-il s’inquiéter de l’existence d’un pacte de préférence ? Si oui, le bénéficiaire compte-t-il exercer son droit de préférence ?

Pour remédier à cette incertitude, l’ordonnance du 10 février 2016 a introduit dans l’article 1123 alinéa 3 du Code civil la possibilité pour le tiers d’effectuer une action interrogatoire. Le tiers envisageant de conclure un contrat peut ainsi contacter par écrit la personne susceptible de bénéficier d’un droit de préférence.

Cette action interrogatoire doit accorder un délai raisonnable au destinataire pour répondre et l’informer que, en cas d’absence de réponse de sa part, il ne pourra plus demander la substitution dans le contrat ou sa nullité.

Malgré cette possibilité, l’action interrogatoire peut sembler d’un intérêt limité, car tant la nullité du contrat conclu par le tiers avec le promettant que la substitution du bénéficiaire dans le contrat exige que le tiers ait connaissance du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Ainsi, le tiers peut toujours faire valoir son ignorance de l’existence du pacte ou de l’intention du bénéficiaire de maintenir ses droits contractuels.